Der von der Bundesregierung beschlossene und in unserem Artikel "Mietrückstände während der Coronakrise" besprochene Schutz von Mieterinnen und Mietern ist zum 30.06.2020 ausgelaufen. Eine Verlängerung der Schutzmaßnahme sieht der Gesetzgeber bisher als nicht notwendig an. Es habe sich gezeigt, dass beide Parteien sich meist privat auf eine Regelung einigen konnten.
Was nunmehr im Mietverhältnis zu beachten ist:
Mietrückstand
Alle Zahlungsrückstände, die nach dem 30.06.2020 aufgelaufen sind, ermöglichen dem Vermietenden die Kündigung des Mietenden bei einem Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete über einen Zeitraum von mehr als einem Monat entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 535 BGB.
Vermietende werden geschützt, indem Stundungsregelungen für Darlehensverträge von Immobilieneigentümerinnen und -eigentümern eingeführt werden, die selbst keine Einnahmen haben aufgrund säumiger Mieterinnen und Mieter.
Kündigung
Haben Mieterinnen und Mieter Zahlungsrückstände aus den Monaten April bis Juni 2020, müssen sie die Rückstände bis spätestens Ende Juni 2022 ausgleichen. Bis dahin darf ihnen deswegen nicht gekündigt werden.
Anders verhält es sich, wenn Zahlungsrückstande aus den Monaten vor April 2020 oder nach Juni 2020 bestehen. Dann sind fristlose Kündigungen und Räumungsklagen möglich. Wird allerdings Widerspruch eingelegt und nachgewiesen, dass die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte darstellt – hierzu zählen auch eine Corona-Infektion und die damit verbundene Quarantäne – kann es sein, dass einer Räumungsklage nicht stattgegeben wird.
Mietminderungen
Einkommensverlust ist kein Minderungsgrund.
Die Erkrankung eines Mitbewohners oder des Nachbarn darf ebenfalls nicht zur Mietminderung führen, da kein Mangel der Mietsache vorliegt.
Wird der Spielplatz, der Innenhof oder der Gemeinschaftsgarten gesperrt, ist eine Mietminderung eher nicht zulässig. In der Regel wird solch eine Einschränkung als unerheblicher Mängel betrachtet und eine Mietminderung ist laut § 536 BGB nicht zulässig.
Vermietung
Wohnungen dürfen weiterhin besichtigt werden. Selbstverständlich sind die geltenden Hygienemaßnahmen einzuhalten. Wer sich rundum absichern möchte, kann bei den jeweiligen Behörden nachfragen, ob und in welchem Maß Besichtigungen erlaubt sind.
Wohnungsübergaben sind weiterhin nötig und auch möglich, allerdings ist die Anzahl der anwesenden Personen beschränkt. Seit dem 2. November 2020 dürfen sich deutschlandweit maximal zehn Leute aus maximal zwei Haushalten treffen.Über weitergehende Beschränkungen wird in der Kalenderwoche 47 diskutiert.
Will ein Mieter oder eine Mieterin einen bereits unterschriebenen Mietvertrag ohne Kündigungsfrist auflösen, ist das unter bestimmten Vorrausetzungen möglich. Der Vermietende muss Unternehmer im Sinne des Gesetzes (§ 14 BGB) sein. Das ist er nur, wenn er mindestens zwei Wohnungen vermietet. Darüber hinaus muss der Mietvertrag per Fernkommunikation geschlossen worden sein (per Brief, E-Mail, Telefon etc.). Sind diese Eckpunkte erfüllt, besteht ein Widerrufsrecht. Die Frist beträgt in der Regel 14 Tage – ohne Widerrufsbelehrung verlängert sie sich auf 12 Monate und 14 Tage.
Bickenbach, den 16.11.2020
Mitgeteilt von
RA Falk Ostmann
Dingeldein • Rechtsanwälte
Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden.