Zur Zahlung einer Kaution ist der Mieter gesetzlich nicht verpflichtet, üblicherweise vereinbart er diese aber vertraglich bei Abschluss des Mietvertrages mit seinem Vermieter über einen Wohnraum. Die Höhe der Kaution darf drei Monatskaltmieten nicht überschreiten. Doch wann darf der Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses die Kaution wieder zurückverlangen?
Die Kaution dient vornehmlich dazu, nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter Sicherheit zu geben, noch offenstehende Forderungen zu begleichen. Sprich: Zahlt der Mieter nach seinem Auszug nicht mehr, kann sich der Vermieter der Kaution bedienen.
Das gilt insbesondere für Nachforderungen wie z.B. Nebenkostenabrechnungen, da diese üblicherweise nur einmal jährlich abgerechnet werden. Der Vermieter darf auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution so lange zurückbehalten, bis die Betriebskosten fällig werden. Sind sie zum Zeitpunkt der Geltendmachung seitens des Vermieters indes verjährt, darf der Vermieter sich nicht mehr aus der Kaution befriedigen. Das heißt: Drei Jahre nach Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter diese weder geltend machen, noch sich hierfür der Kaution bedienen. Vielmehr muss er spätestens dann die gesamte Kaution zurückzahlen. So entschied erst jüngst der BGH.
Auch darf der Vermieter einen entsprechenden Anteil der Kaution an sich nehmen, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt hat und für die Kosten der Reparatur hierfür nicht aufgekommen ist. Zu berücksichtigen ist hierbei allerdings, dass übliche Gebrauchsspuren keine Beschädigung der Mietwohnung darstellen. Auch eine nicht erfolgte sog. Schönheitsreparatur rechtfertigt dann nicht die Einbehaltung der Kaution, sofern sie Klausel unzulässig ist.
Schließlich darf der Vermieter wegen nicht gezahlter Miete nur ausnahmsweise in den Kautions-Pott greifen. Das allerdings nur, sofern sich die Vermögensverhältnisse des Mieters dauerhaft erheblich verschlechtert haben. Hat der Mieter hingegen die Miete lediglich gemindert und hatte er hierzu ein Recht, darf der Vermieter sich nicht an der Kaution bedienen. Hat er dies bereits getan, ist er verpflichtet, das Kautions-Konto wieder aufzufüllen.
Fazit
Will sich der Vermieter an der Kaution bedienen, muss ein Sicherungsfall eingetreten sein, für den die Kaution beiseite gelegt wurde. Liegt ein solcher nicht vor, muss der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Zustehen eines Überprüfungszeitraums von ca. drei Monaten an den Mieter herausgeben bzw. das Konto wieder auffüllen.
Mitgeteilt von
RAin Änne Dingeldein
Dingeldein • Rechtsanwälte
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