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Mietpreisbremse: Wie sich der Mieter trotz des fruchtlosen Gesetzes zur Wehr setzen kann

Die Mietpreisbremse wurde vergangenes Jahr per Gesetz vom Bundestag eingeführt, um explodierende Mieten in gefragten Großstädten einzudämmen, doch sie funktioniert nicht. Wie der Mieter sich dennoch gegen Wuchermieten wehren kann und sollte.


Die gesetzliche Regelung...

Im Laufe eines Mietverhältnisses wird dem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen. Seit vergangenem Jahr schreibt das Gesetz vor, dass eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der ortsüblichen Vergleichsmiete und mit Zustimmung des Mieters erfolgen darf. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.


... und warum sie nicht funktioniert

Die Mieten steigen dennoch ins Unermessliche. Grund dafür ist, dass das erlassene Gesetz keine Sanktionen vorsieht. Hält sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete, hat das keinerlei Konsequenzen.


Was kann dennoch tun kann

Trotzdem ist es dem Mieter geraten, sich gegen Mietwucher zu wehren. Wird die Miete um mehr als 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht, hat der Mieter die Möglichkeit, mit Hilfe der Mietpreisbremse vor dem Gericht gegen den Vermieter Klage zu erheben. Das macht immer dann Sinn, wenn der Mieter in der Wohnung bleiben und nicht von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte.


Der erfolgreiche Fall

Das Landgericht Berlin hat Ende September 2016 eine Entscheidung zugunsten einer Mieterin gefällt, die mit Hilfe der Mietpreisbremse gegen ihren Vermieter geklagt hatte. Damit hatte sie vor Gericht Erfolg und erhielt zu viel gezahlte Miete wieder zurück. Doch das ist deutschlandweit der bisher einzige bekannte Fall, in dem erfolgreich mithilfe der Mietpreisbremse geklagt wurde.


Warum wehrt sich keiner?

Klar ist auch, warum sich die meisten Mieter nicht wehren. Sie wollen es sich nicht mit dem Vermieter verscherzen. Zumal der gute Willen des Vermieters auch an anderer Stelle benötigt wird. Ein Kampf vor Gericht um die Miethöhe zerstört das gute Verhältnis schnell.


Vorsicht bei vorschneller Zahlung

Für gerichtliche Verfahren wegen Rückforderungen von zu viel gezahlter Miete ist der Mieter voll darlegungs- und beweispflichtig. Und das ist nicht durch einen Blick in den örtlichen Mietspiegel gelöst. Denn die erweisen sich in der Praxis als enorm unzuverlässig. Allein in Berlin wurde der Mietspiegel bereits zweimal von Gerichten gekippt, weil bei der Erstellung schwere Fehler unterlaufen waren.


Den Vermieter um Auskunft bitten

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter, die Höhe der Vormiete zu erfahren. Dennoch ist es schwierig, die Höhe eines Aufschlags für z.B. eine möblierte Wohnung zu berechnen. Häufig bleibt dann nur die Feststellung über das Gutachten eines Sachverständigen.


Außergerichtliche Sachverständigengutachten

Möchte ein Mieter außergerichtlich die Einschätzung eines Sachverständigen einholen, muss er das selbst bezahlen. Die Kosten für ein Gutachten belaufen sich auf etwa zweieinhalb tausend Euro. Und die bekommt man auch dann nicht zurückerstattet, wenn man den Prozess gewinnt. Zumindest nicht, wenn das Gutachten außergerichtlich bestellt wurde. Ein außergerichtliches Gutachten ist daher nur im äußersten Fall einzuholen.


Fazit

Wer berechtigten Grund hat anzunehmen, dass seine Miete zu hoch ist, der braucht nicht auf eine Gesetzesreform zu warten. Die Möglichkeiten, juristisch gegen Mietwucher vorzugehen, existieren, sie werden nur zu wenig genutzt. Mieter sollten sich allerdings der Risiken bewusst sein, behutsam vorgehen und ihren Anspruch soweit wie möglich überprüfen. Der Fachanwalt für Mietrecht wird als Vermittler tätig. Dann wird auch das gute Verhältnis zum Vermieter nicht unnötig riskiert.

Zur Angemessenheit der Mieterhöhung: https://www.facebook.com/DingeldeinRechtsanwaelte/photos/a.620078218033933.1073741831.332006063507818/1211562575552158/?type=3&theater




mitgeteilt von Änne Dingeldein
Dingeldein • Rechtsanwälte

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