Der BGH hat sich jüngst im Urteil vom 15.09.2023 - AZ V ZR 77/22 mit der Frage befasst, über welche Angelegenheiten der Immobilienverkäufer beim Hausverkauf aufklären muss und was dem Interessenten zuzumuten ist, vorab zu überprüfen.
umfassende Aufklärung über Sanierungskosten
Im Urteil ging es im Wesentlichen um etwaig anstehende Sanierungskosten und ob überhaupt und falls ja zu welchem Zeitpunkt darüber vom Verkäufer aufzuklären ist. Der BGH entschied, dass nur im Ausnahmefall gar nicht über eine anstehende Sanierung des Hauses aufzuklären ist. Vielmehr müssen Verkäufer von Immobilien die Käufer über anstehende Sanierungskosten ausreichend aufklären.
Das bedeutet, dass es nach Ansicht des BGH nicht ausreicht, entsprechende Unterlagen kurz vor notarieller Beurkundung in einen virtuellen Datenraum zur Verfügung zu stellen.
Schadensersatz bei zu kurzfristiger Aufklärung
Die Klägerin und Käuferin einer Immobilie erhielt vom BGH Schadensersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung nach den §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB zugesprochen, da sie nicht hinreichend über die konkret drohende Sonderumlage aufgeklärt worden ist. Die Verkäuferin hatte nämlich das Protokoll der Eigentümerversammlung, in der die Sonderumlage besprochen wurde, erst kurzfristig am Freitag in einem virtuellen Datenraum zur Verfügung gestellt, während bereits am darauffolgenden Montag der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Während die Vorinstanz die Verantwortung bei der Käuferin gesehen hatte, sich die erforderlichen Informationen rechtzeitig zu beschaffen, weist der BGH darauf hin, dass die Offenbarungspflicht der Verkäuferin und die damit einhergehende Aufklärungspflicht nicht ausgeschlossen wird durch die bloße Möglichkeit einer Kenntniserlangung.
Fazit
Dass der Käufer etwas theoretisch zur Kenntnis nehmen könnte, entlastet den Verkäufer beim Immobiliargeschäft nicht. Damit verschärft der BGH in seiner jüngsten Entscheidung die Anforderungen an das Transparenzgebot beim Hausverkauf.
Bickenbach, den 18.09.2023
Mitgeteilt von
RAin Änne Dingeldein
Dingeldein • Rechtsanwälte
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