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Unterschied zwischen Realteilung und Bildung von Wohnungseigentum

Wenn nur ein Teil eines Grundstücks oder einer Immobilie verschenkt werden soll, muss das Grundstück bzw. die Immobilie auch rechtlich teilbar sein. Für die unterschiedlichen Belange gibt es hierfür jeweils passende Lösungen. Es gilt dabei zu unterscheiden zwischen Realteilung und Bildung von Wohnungseigentum.

Realteilung

Realteilung meint die Aufteilung eines Grundstücks in zwei selbstständige Grundstücke. § 19 Absatz 1 BauGB bezeichnet die Realteilung als die „dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen werden soll“. Realteilung meint demnach die Aufteilung eines einheitlichen Grundstücks in mehrere rechtlich und tatsächlich selbständige Grundstücke.

Die Aufteilung in Flurstücke erfolgt durch eine neue Einmessung der entstehenden Grundstücke in entsprechende Flurstücke. Die Vermessung wird durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro vorgenommen. Sodann erhält man eine Fortführungsbescheinigung, mit der die Zweiteilung des Grundstücks in zwei Flurstücke realisiert werden kann. Um eine Unterscheidung der neuen Grundstücke zu ermöglichen, erhalten diese sodann ein eigenständiges Grundbuchblatt und eine eigenständige Flurstücknummer im Liegenschaftskataster.

Grundsätzlich ist für eine Realteilung die gemäß § 19 Absatz 1 BauGB gegenüber dem Grundbuchamt abzugebende Erklärung des Eigentümers ausreichend. Einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht. Sollte eine notarielle Beurkundung der Aufteilung dennoch gewünscht sein, ist darauf zu achten, dass die Beschreibung der Teilfläche so detailliert sein muss, dass Lage und Grenzen der einzelnen Grundstücke eindeutig festgestellt werden können. Will der Eigentümer eine infolge der Realteilung entstandene Immobilie verkaufen, ist die notarielle Beurkundung des Verkaufs allerdings zwingend.

Wohnungseigentum

Gesetzliche Grundlage bildet das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG). Danach entsteht Wohnungseigentum entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum und Eintragung im Grundbuch - wobei der Vertrag der notariellen Beurkundung bedarf - oder durch die Teilungserklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt.

Rechtlich wird das Wohnungseigentum wie das Eigentum an Grundstücken behandelt. Anders ausgedrückt erhält der Erwerber einer Eigentumswohnung nicht nur Eigentum an der Wohnung, sondern erwirbt gleichzeitig einen Anteil an dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung befindet und tritt somit in die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft ein. § 1 Absatz 2 WEG definiert das Wohnungseigentum dabei als Sondereigentum an bestimmten, zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört.

Über Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, kann ebenso verfügt werden, wie über andere Immobilienobjekte. Während jedoch jedes Mitglied einer WEG für sein Sondereigentum allein verantwortlich ist, können Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums nur gemeinsam getroffen werden und die Verantwortung wird unter den Mitgliedern entsprechend ihres Anteils am Eigentum aufgeteilt.

Unterschiede zwischen Realteilung - Wohnungseigentum

Im Unterschied zur Realteilung erhalten die Wohnungseigentümer wie oben dargestellt bei der Begründung von Wohnungseigentum keine tatsächlichen, sondern einen bloß ideellen Anteil am Grundstück.

Diese Differenzierung wirkt sich insbesondere auf eine beabsichtigte Veräußerung eines Grundstücks aus. Während der Eigentümer bei einem ideell geteilten Grundstück nur einen Miteigentumsanteil erhält und nur über sein Wohnungseigentumsanteil verfügen kann, kann bei einer Realteilung die neu entstandene Teilfläche leichter verkauft bzw. einem Dritten überlassen werden. Dies rechnet sich vor allem bei überdurchschnittlich großen Grundstücken, die nur mit einem Gebäude bebaut sind, da die finanzielle Nachhaltigkeit des Grundstücks mit jedem zusätzlichen Quadratmeter abnimmt. Dieser Effekt wird besonders aus den Umrechnungskoeffizienten, den die Gutachterausschüsse zur Ermittlung der bodenrichtwerte verwenden, deutlich.

Zu beachten ist hierbei § 19 Absatz 2 BauGB, wonach durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Daher sollte bei einer Realteilung zuvor mit der Baubehörde eigenständig abgeklärt werden, ob die Bebaubarkeit der neu entstehenden Grundstücke gewährleistet bleibt.

Sollte eine Realteilung indes nicht möglich sein, bietet sich weiterhin eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz an, um zumindest Sondereigentum und Sondernutzungsrechte zu erwerben.

Wichtig: Ist ein ungeteiltes Grundstück mit mehreren Reihenhäusern bebaut und werden diese durch Realteilung aufgeteilt, um sie etwa an einzelne Interessenten zu verkaufen, spricht die Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 577 BGB dem jeweiligen Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu und gewährt diesem Kündigungsschutz nach § 577a BGB. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist dann frühestens nach Ablauf von drei Jahren möglich (BGH NJW 2008, 2257).

Fazit

Eine Realteilung rechnet sich bei einem Grundstücksverkauf gegenüber einem Wohnungseigentum insbesondere dann, wenn das Grundstück gemessen an der aktuellen Bebauung überdurchschnittlich groß ist und nach Teilung beide neu entstandenen Grundstücksteile bebaut werden können. Alternativ zu einer Realteilung bietet sich Wohnungseigentum an, wenn es um die Aufteilung einer Immobilie geht und die Verminderung finanzieller Risiken im Vordergrund steht und gemeinsame Ziele verfolgt sowie verschiedene Aufgaben und Tätigkeiten aller Art aufgeteilt werden sollen.

Bickenbach, den 23.06.2021