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Spekulationssteuer gilt auch bei Erbschaften!

Die Idee, eine Immobilie allein aus dem Grund zu kaufen, um sie möglichst bald wieder mit Gewinn zu verkaufen, kann Steuern auslösen. Aber auch in anderen Konstellationen ist Vorsicht geboten.

Die Spekulationssteuer

Eine Spekulationssteuer kann anfallen, wenn eine Immobilie gekauft wird, die nicht vom Eigentümer selbst bewohnt wird, da dieser sie vermietet. Es gilt die Zehnjahresfrist: Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren weiterverkauft, kann eine Steuer wegen mutmaßlicher Spekulation anfallen. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Immobilie mit Gewinn weiter veräußert wird und der Gewinn mindestens 1.000 Euro beträgt, vgl. § 23 EstG. Wichtig ist auch zu wissen, dass nicht nur Immobilien, sondern auch unbebaute Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, Eigentumswohnungen oder grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungseigentum, Erbbaurecht oder Erbpacht besteuert werden.

Spekulationssteuer bei Erbschaften

Eine Spekulationssteuer fällt auch im Falle einer Erbschaft an, wenn der ursprüngliche Käufer und Eigentümer zwischenzeitlich verstirbt und der Erbe bzw. die Erbengemeinschaft innerhalb der Zehnjahresfrist den Grundbesitz verkaufen. Die Frist beginnt auch hier mit dem Kauf durch den Erblasser zu laufen. Die Steuer kann nur dann vermieden werden, sofern der Erblasser oder der Erbe das Haus zwischenzeitlich selbst - addiert - mindestens drei zusammenhängende Jahre bewohnt hat.

Vermeidung der Spekulationssteuer

Zur Vermeidung der Spekulationsfrist reicht es gemäß § 23 EstG aus, wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren - unabhängig eines zwischenzeitlichen Eintritts einer Erbschaft - der (jeweilige) Eigentümer den Grundbesitz selbst bewohnt hast. Sollten dies keine drei vollen Kalenderjahre betragen, reichen in dieser Konstellation bereits ein Jahr und zwei Tage aus. Das heißt, dass ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, für eine steuerfreie Veräußerung ausreichend ist - sofern im mittleren Jahr das Objekt ganzjährig selbst bewohnt wurde.

Bickenbach, den 04.11.2025