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Grundstücksübertragung an Minderjährige

Aus Gründen der vorweggenommenen Erbfolge und Steuerersparnisgründen bietet sich eine Schenkung von Immobilien an die Kinder an - oder sogar die Enkelkinder. Was ist aber zu beachten, wenn die Beschenkten noch nicht die Volljährigkeit erreicht haben?

Beschränkte Geschäftsfähigkeit bzw. Geschäftsunfähigkeit

Minderjährige sind im besonderen Maße schutzbedürftig. Von den nachteiligen Folgen eines Rechtsgeschäfts schützt das Gesetz den Minderjährigen in Abhängigkeit von dessen Alter: Bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres ist der Minderjährige geschäftsunfähig, sodass er selbst keinerlei Rechtsgeschäfte abschließen kann. Zwischen dem 8. und dem 18. Lebensjahr ist der Minderjährige beschränkt geschäftsfähig, sodass er rechtlich nicht lediglich vorteilhafte Rechtsgeschäfte ebenfalls nicht allein abschließen kann.

Schenkung als nachteiliges Rechtsgeschäft

Mangels Kaufpreiszahlungsverpflichtung könnte man meinen, dass eine Schenkung ein rechtlich lediglich vorteilhaftes Rechtsgeschäft ist. Dem ist allerdings nicht so - der Teufel steckt wie immer im Detail: Sobald das Grundstück belastet ist, stellt dies einen rechtlichen Nachteil dar mit der Konsequenz, dass der Minderjährige nicht eigenständig Eigentum daran erlangen kann.

Grundstücksbelastungen treten facettenreich sein, die üblichsten sind wohl die Belastung des Grundstücks in Abteilung II mit einer Grundschuld oder mit einem Wohnungs- bzw. Nießbrauchrechts sowie ein vermietetes bzw. verpachtetes Grundstück. Auch das Verschenken des Miteigentumsanteils an einer Wohnung geht mit den Verpflichtungen der Miteigentümergesellschaft zur Instandhaltung des Gebäudes einher und ist daher nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.

Keine gesetzliche Vertretung durch die Eltern

Üblicherweise sind die Eltern des zu beschenkenden Kindes seine gesetzlichen Vertreter. Sind diese aber gleichzeitig die Schenker, kann dies eine Interessenkollision darstellen. Für einen wirksamen Abschluss eines notariellen Schenkungsvertrages über ein Grundstück bedarf es daher im Zweifel einer familiengerichtlichen Genehmigung. Die Einholung einer solcher verursacht Gerichtskosten und sollte daher wohl überlegt sein mit Blick auf mögliche Belastungen am Grundstück.

Bickenbach, den 18.08.2021