ARTIKEL

Eigentümer und Nießbraucher: Wer trägt welche Kosten der Immobilie?

Sehr häufig entsteht Streit zwischen dem Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsinhaber und dem Eigentümer darüber, wer welche Kosten der Immobilie tragen muss. Entscheidend ist, ob im Schenkungsvertrag etwas Abweichendes vom Gesetz vereinbart wurde und welche Fälle die Rechtsprechung bislang entschieden hat.

Gesetzliche Regelung

Da sich in den Übertragungsurkunden zumeist keine ausdrücklichen Regelungen zur Kostenverteilung finden, muss auf die gesetzliche Regelung zurückgegriffen werden. Das Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit verweist in § 1093 Abs. 1 S. 2 BGB für die Ausgestaltung auf die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften, so auch auf § 1041 BGB. Danach obliegt dem Nießbrauchs- oder Wohnungsberechtigten während der Dauer seines Nutzungsrechts die Sorge für die Erhaltung der Sache.

Gesetzliche Regelung

Ansonsten ist ausschlaggebend, ob der Arbeitnehmer weiterhin wöchentlich die gleiche Anzahl an Tagen zur Arbeit erscheint und lediglich die Stunden reduziert werden, oder ob sich die Wochenarbeitstage verändern.

gewöhnliche Unterhaltungskosten

Da sein Recht allerdings nur auf die gewöhnlichen Nutzungen gerichtet ist und nicht auf die Substanz der Sache geht, treffen ihn auch nur die gewöhnlichen Unterhaltungskosten. Außergewöhnliche Instandhaltungskosten und Kosten für die Substanzerhaltung der Immobilie muss hingegen der Eigentümer tragen.

Rechtsprechung

Unter die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, die vom Nießbrauchberechtigten zu tragen sind, fallen nach gerichtlichen Entscheidungen insbesondere Folgende:

• Verbrauchskosten wie Strom, Kanalgebühren, Wasser, Heizung, Schornsteinfeger, etc.
• Notwendige Versicherungen (z.B. Gebäudebrand, usw.)
• Steuern (Grundsteuer)

Unter außergewöhnliche Unterhaltungskosten, die vom Eigentümer zu tragen sind, fallen nach der Rechtsprechung insbesondere Folgende:

• Sanierung von Mieträumen und Treppenhaus
• Umbauarbeiten zur Neueinrichtung
• Einbau neuer Türen
• Erneuerung und Instandsetzung der Elektroinstallation (auch die Modernisierung der Heizung)
• umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten am Gebäude
• Instandsetzung des Dachs
• Erneuerung der Fenster

Bickenbach, den 08.01.2021