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Fristlose Kündigung wegen falscher Selbstauskunft im Mietrecht.

Häufig möchte sich ein Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages Einkünfte über die Zahlungsfähigkeit seines zukünftigen Mieters einholen. Gibt der Mieter entsprechende Informationen an und stellt sich später heraus, dass diese nicht der Wahrheit entspre- chen, so kann dies einen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen.

Ist der Mieter zur Auskunft verpflichtet?

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf die Auskunft des Mieters. In der Praxis ist es jedoch oft so, dass die Chance eine Wohnung zu ergattern ohne Selbstauskunft zu erteilen erheblich sinkt. Mit der Einholung der Selbstauskunft, möchte der Vermieter sich vor Zahlungsunwilligen oder Mietnomaden schützen, aber auch leichter abschätzen können, ob der mögliche Mieter gut in die Wohnung und das Umfeld passt.

Müssen die Angaben in der Selbstauskunft wahrheitsgemäß sein?

Für die Beantwortung dieser Frage ist zunächst zwischen unzulässigen und zulässigen Fragen zu unterscheiden.

Unzulässige Fragen

Unzulässige Fragen sind grundsätzlich solche, die für das Mietverhältnis irrelevant sind. Das sind zum Beispiel Fragen zu der Familienplanung oder aber auch zu möglichen Vorstrafen. Diese Fragen müs- sen in der Selbstauskunft nicht beantwortet, beziehungsweise dürfen sogar wahrheitswidrig beantwor- tet werden, ohne dass daraus ein Nachteil entstehen kann.

Zulässige Fragen

Zulässige Fragen können solche über die Identität des zukünftigen Mieters, beabsichtigter Haustier- haltung, aber auch über die Einkommensverhältnisse, Schulden und mögliche Insolvenzverfahren oder Räumungsklagen gegen den zukünftigen Mieter sein. Ob eine Frage im Einzelfall zulässig ist, ergibt sich zwar aus den Umständen des Einzelfalls. Die Rechtsprechung bejaht jedoch regelmäßig die grundsätzliche Zulässigkeit dieser Fragen, insbesondere derer betreffend die finanzielle Situation des Mieters, mit der Begründung, der Vermieter müsse die finanziellen Risiken und eine mögliche Gefährdung seiner finanziellen Interessen abschätzen und absehen können. Dabei existiere zudem keine Bagatellgrenze, sodass das berechtigte Interesse des Vermieters nicht erst ab einer bestimmten Höhe des Mietzinses angenommen werde könne. So würden auch kleinere Vermieter geschützt (LG Lüneburg Beschl. v. 13.06.2019).
Erteilt der Mieter betreffend zulässiger Fragen Auskunft, so müssen die Angaben der Wahrheit ent- sprechen und der Vermieter darf darauf auch vertrauen.

Fristlose Kündigung wegen wahrheitswidriger Beantwortung einer zulässigen Frage

Für eine außerordentliche fristlose Kündigung bedarf es gemäß § 543 I BGB eines wichtigen Grundes. Dabei darf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist dem Kündigen- den nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar sein.

Die Rechtsprechung nimmt eine solche Unzumutbarkeit unter anderem dann an, wenn das bei Dauer- schuldverhältnissen wie der Miete erforderliche enge Vertrauensverhältnis aus Gründen, die der ande- rer Vertragsteil zu vertreten hat, nicht mehr gewährleistet ist. Täuscht der Mieter über seine Vermö- gensverhältnisse, so verletzt er durch die wahrheitswidrige Angabe das berechtigte Interesse des Vermieters an einem solventen Vertragspartner. Dies kann das Vertrauensverhältnis unumkehrbar erschüttern und eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen. Insbesondere, wenn eine längerfristige Bindung der Vertragsparteien gewollt war. Für die Rechtsprechung überwiegt dann das Interesse des Vermieters an dem Eingang regelmäßiger Mietzinszahlungen das Interesse des Mieters an dem Fort- bestand des Mietverhältnisses. Diese Wertung trifft auch das Gesetz in § 543 II Nr. 3 BGB, indem es dem Vermieter die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung eröffnet, wenn der Mieter mit der Entrichtung von mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.

Fristlose Kündigung trotz pünktlicher Mietzinszahlungen

Hat der Mieter in der Selbstauskunft über seine Vermögensverhältnisse getäuscht und wurde gegen ihn im laufenden Mietverhältnis ein Insolvenzverfahren eröffnet, so kann der Vermieter auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter den Mietzins pünktlich entrichtet. Auch in einem solchen Fall findet eine Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Beachtung der Umstände des Einzelfalls statt. Die Rechtsprechung ist allerdings der Auffassung, dass der entstandene Vertrauensschaden wohl kaum durch die pünktlichen Zahlungen ausgeglichen werden könne. Zudem bestehe weiterhin die erhöhte Gefahr eines finanziellen Ausfalls. Der Vermieter müsse aber den Eintritt eines möglichen Schadens nicht erst abwarten, da er diesen mit der Einholung der Selbstauskunft ja gerade vermeiden wollte und den Vertrag sonst nicht geschlossen hätte.

Bickenbach, den 03.09.2020