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BGH zu subjektiv-dinglichen und subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechten

Mit Beschluss vom 23.01.2025, Az.: V ZB 10/24, hat der Bundesgerichtshof die Antwort auf eine umstrittene Frage im Grundstücksrecht gegeben: Kann ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umgewandelt werden?

Unterschiede zwischen den beiden Vorkaufsrechten

Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht ist an das Eigentum eines bestimmten Grundstücks gebunden und kann von diesem nicht getrennt werden. Es wird zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestellt. Wechselt der Eigentümer des Grundstücks, so verbleibt das Vorkaufsrecht nach wie vor bei dem entsprechenden Grundstück.

Das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht dagegen ist personenbezogen. Es besteht unabhängig von der Eigentümerstellung an einem Grundstück nur in der Person des Begünstigten.

Sachverhalt der Entscheidung

Ein Grundstück war zugunsten der Eigentümerin eines anderen Grundstücks mit einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht belastet. Die Eigentümerinnen der beiden Grundstücke begehrten beim Grundbuchamt die Änderung des Vorkaufsrechts dahingehend, dass es der Vorkaufsberechtigten nun nur noch persönlich, unabhängig vom Grundstück sowie unvererbbar und unübertragbar zustehen soll.

Diesen Antrag wies das Grundbuchamt zurück. Die Eigentümerinnen legten daraufhin erfolglos Beschwerde beim zuständigen OLG ein und scheiterten anschließend auch mit ihrer Rechtsbeschwerde beim BGH.

Begründung des Gerichts

Die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht sei unzulässig, da keine bloße Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB vorliege. Laut BGH ist eine bloße Inhaltsänderung dann gegeben, wenn es sich um eine rechtsgeschäftliche Abänderung der Befugnisse handelt, die dem Berechtigten aus einem bereits bestehenden Recht zustehen. Demnach sei § 877 BGB unanwendbar, wenn die entsprechende Person, der das Recht zusteht, ausgetauscht werden soll. Bei der Umwandlung würde sich schließlich die Inhaberschaft ändern, weshalb die Anwendbarkeit von § 877 BGB abgelehnt wird.

Hiervon sei auch nicht deswegen abzuweichen, weil zurzeit Personenidentität zwischen aktueller Eigentümerin des begünstigten Grundstücks und beabsichtigter persönlich begünstigter Person bestünde. Schließlich würde sich diese Situation ändern, sofern das Grundstück verkauft würde. Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht würde bei dem Grundstück verbleiben, während das subjektiv-persönliche der ehemaligen Eigentümerin weiterhin anhaften würde.

Darüber hinaus liege auch dann keine bloße Inhaltsänderung vor, wenn das eingetragene und das geänderte Recht nicht demselben sachenrechtlichen Typ entspräche. So etwas sei nur dann zulässig, wenn das Gesetz selbst eine Umwandlung trotz Typenwechsels für zulässig erkläre.

Des Weiteren würde die beabsichtigte Umwandlung eine Trennung des Vorkaufsrechts von dem Eigentum an dem Grundstück bedeuten, was gegen § 1103 Abs. 1 BGB verstoßen würde, da das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks im Sinne der §§ 96, 93 BGB sei.

Konsequenz

Eine "Umwandlung" eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein subjektiv-persönliches ist nur durch Aufhebung und Neubestellung möglich. Dies kann jedoch dadurch nicht rangwahrend erfolgen, sodass ggf. weitere im Grundbuch eingetragene Rechte im Rang vor dem neubestellten Vorkaufsrecht liegen würden.

Bickenbach, den 21.02.2025