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Verkehrswert einer Immobilie.

Erbschaft einer Immobilie: Wie kann man sicherstellen, dass das Finanzamt den Wert nicht zu hoch ansetzt?

In Deutschland wird Jahr für Jahr ein dreistelliger Milliarden-Betrag vererbt. Einen beträchtlichen Anteil machen dabei Immobilien aus. Es gilt: Erbschaften stellen ein zu versteuerndes Einkommen dar. Es existieren jedoch Steuerfreibeträge, die sich danach richten, in welcher verwandtschaftlichen Beziehung der Erbe zum Erblasser stand. Für Ehepartner ist etwa ein Steuerfreibetrag von 500.000 €; für Kinder von 400.000 € festgelegt.

Übersteigt das Erbe den Steuerfreibetrag der betreffenden Person, wird Erbschaftssteuer fällig. Besteht die Erbschaft ganz oder zum Teil aus einer Immobilie, muss folglich geklärt werden, welchen konkreten Gegenwert diese hat. Für Erben stellt sich deshalb die Frage, wie genau eine Immobilienbewertung in diesem Fall erfolgt.

Für die Bemessung der Erbschaftssteuer auf eine Immobilie ist das Finanzamt zuständig, in dessen Wirkungskreis sich das Grundstück befindet. Das Finanzamt bestimmt den Wert durch Erlass eines Feststellungsbescheids. Die Erfahrung zeigt, dass diese Bewertung in vielen Fällen nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Bei der Berechnung geht das Finanzamt von Standards und Annahmen aus, die den Immobilienmarkt vor Ort häufig nicht sauber abbilden. Zudem bleiben Individuelle Faktoren wie die Ausstattung oder der bauliche Zustand unberücksichtigt.

Dies kann dazu führen, dass zu Unrecht Erbschaftssteuer erhoben wird bzw. dass diese höher ausfällt, als sie sein dürfte. Um dieser Gefahr wirksam zu begegnen, bietet es sich an, auf eigene Initiative eine Vorabbewertung der Immobilie vornehmen zu lassen, die einen realistischen Verkehrswert ausweist. Dies versetzt einen in die Lage, auf den Feststellungsbescheids des Finanzamts angemessen reagieren zu können:

Stellt man als Erbe fest, dass der im Feststellungsbescheid festgelegte Wert höher ausfällt, als der Verkehrswert, hat man die Möglichkeit, dies dadurch nachzuweisen, dass man bei einem Sachverständigen ein Gutachten in Auftrag gibt. Die Kosten hierfür hat der Erbe selbst zu tragen. Maßgeblich für die Wertbestimmung ist der Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Entspricht die Bewertung durch das Finanzamt jedoch dem Verkehrswert oder fällt die Bewertung niedriger aus, besteht kein Handlungsbedarf.

Eine Vorabbewertung, die einen Anhaltspunkt für den Verkehrswert Ihrer Immobilie gibt, übernehmen wir gerne für Sie.

Mitgeteilt von
Christian John, Rechtsreferendar
Dingeldein • Rechtsanwälte

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