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Kündigung bei Zahlungsverzug eines langjährigen Mieters

Ein neues Urteil schützt langjährige Mieter vor einer Kündigung, auch wenn sich diese mit der Zahlung von zwei Monatsmieten im Verzug befinden. (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 16.05.2019)

Zunächst zur gesetzlichen Lage:

Der Vermieter kann dem Mieter nach § 543 II Nr. 3 BGB grundsätzlich fristlos kündigen, wenn dieser mit der Entrichtung von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einer längeren Zeit, in der aber derselbe Wert erreicht wird, in Verzug ist. Diese fristlose Kündigung kann durch die Nachzahlung des Mieters nach § 569 III Nr. 2 BGB unwirksam werden. Durch den Zahlungsverzug kann jedoch für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 I, II BGB entstehen, sodass eine ordentliche Kündigung möglich ist.

Änderungen nach dem neuen Urteil:

Nach dem neuen Urteil des Amtsgerichts Rheine kann eine solche ordentliche Kündigung ein Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen und folglich unwirksam sein.
In dem zu entscheidenden Fall gerieten die Mieter nach vierzehnjähriger Mietdauer mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug. Sie wollten ihrer Forderung gegen den Vermieter Ausdruck verleihen, Mängel im Mietobjekt zu beseitigen. Die daraufhin erklärte fristlose Kündigung wurde mit der innerhalb kurzer Zeit erfolgten Nachzahlung der Mieter unwirksam. Der Vermieter hielt jedoch an seiner hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung fest. Nach Ansicht des Amtsgerichtes ist allerdings auch diese wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam. Begründet wird dies mit der langjährigen Mietdauer, in der die Mietzahlungen stets pünktlich flossen. Auch nach Zugang der Kündigung und dem Ausgleich der offenen zwei Monatsmieten sind die Zahlungen pünktlich eingegangen.

Unter diesen Umständen hatte der Vermieter keinen Grund zu befürchten, dass die Mietzahlungen in Zukunft nicht pünktlich oder sogar gar nicht gezahlt werden würden. Die langjährige, bis dahin ohne Vorfall gebliebene, Mietdauer stützt diese Ansicht zugunsten der Mieter und lässt diese als schutz- und vertrauenswürdig erscheinen.

Was bedeutet das konkret für die Zukunft?

Zunächst ist festzuhalten, dass die Bewertung der rechtlichen Lage und die Entscheidung über die Unwirksamkeit einer ausgesprochenen Kündigung vom Einzelfall abhängig ist. Man kann aber sagen, dass Mieter damit rechnen können, auch künftig geschützt zu werden, wenn es bei einer langjährigen Mietdauer keine Anhaltspunkte für mögliche künftige Pflichtverstöße seitens der Mieter gibt und der begangene Pflichtverstoß ausgeglichen wurde.

Zu beachten ist allerdings, dass dem Vermieter entstandene, auf die ausgesprochene fristlose Kündigung zurückzuführende Anwaltskosten durch den Mieter ersetzt werden müssen, wenn diese zunächst wirksam war. Dies ist bei dem Verzug von zwei Monatsmieten der Fall, auch wenn die Kündigung durch Nachzahlung unwirksam wird.

Bickenbach, den 01.10.2020