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Mietwohnung: Muss ich Schönheitsreparaturen durchführen?

Sie ist mittlerweile in fast allen Mietvertragen enthalten; die Schönheitsreparaturklausel. Bei einem Wohnungswechsel stellt sich dabei oft die Frage: Muss die alte Mietwohnung nun renoviert werden? Welche Arbeiten müssen dabei ausgeführt werden?

Was sind Schönheitsreparaturen?

Für Mietwohnungen findet sich eine Definition zu Schönheitsreparaturen in der Zweiten Berechnungsverordnung über öffentlich geförderten Wohnraum. Dort heißt es:
"Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".
Kurzum lassen sich Schönheitsreparaturen darin zusammenfassen, dass sie alles beinhalten, was sich bei normalem Wohnen im Laufe der Zeit abnutzt und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Sie umfassen dementsprechend alle oberflächlichen Renovierungsarbeiten.

Nicht unter Schönheitsreparaturen fallen Schäden und Arbeiten, wie: Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden, Austausch von Teppichböden, Reparaturen an Elektrik und Leitungen, Erneuern von Türschlössern usw. Solche Aufgaben liegen im Aufgabenbereich des Vermieters.

Wann sind Schönheitsreparaturen auszuführen?

Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters die Wohnung instand zu halten und auch notwendige Reparaturen durchzuführen, vgl. § 535 Abs. 1 BGB.
Sofern eine rechtswirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt, können die entsprechenden Schönheitsreparaturen durch mietvertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden.

Eine wirksame Schönheitsreparaturklausel setzt zunächst voraus, dass die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben wurde. Wurde die Wohnung in einem unrenovierten oder renovierungsbedürftigem Zustand übergeben, würde eine entsprechende Vereinbarung den Mieter unangemessenen benachteiligen, da er sämtliche Gebrauchsspuren der Vormieter beseitigen müsste. Eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist entsprechend unwirksam, wenn der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung keinen angemessenen Ausgleich enthält.

Die Klausel darf auch keine starren Fristen beinhalten. So dürfen keine Formulierungen beinhaltet sein, nach der z.B. alle Wohnräume alle 5 Jahre gestrichen werden müssen. Flexible Fristen sind dagegen zulässig. Diese gegen auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung ein. Dabei sind die Formulierungen wie "in der Regel", "üblicherweise" oder "normalerweise" im Vertrag üblich.
Unwirksam ist auch eine sog. Quotenabgeltungsklausel, nach der der Vermieter die Mieter anteilig für den Zeitraum der Mietdauer für Schönheitsreparaturen heranziehen kann.

Eine Farbauswahl darf bei der Durchführung der Arbeiten ebenfalls nicht vorgegeben werden. Eine Mietwohnung muss demnach nicht weiß gestrichen übergeben werden. Auch andere helle, neutrale oder creme Töne müssen hingenommen werden. Nicht akzeptiert werden müssen allerdings grelle oder dunkle und unübliche Farben.

Was sind die Folgen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag?

Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt grundsätzlich dazu, dass die Mietpartei von der Durchführung der Arbeiten befreit ist. An die Stelle der unwirksamen Klausel treten sodann die gesetzlichen Bestimmungen, nach denen der Vermieter die Arbeiten durchzuführen hat.
Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bereits Renovierungsarbeiten durchgeführt, kann er sich vom Vermieter die Unkosten erstatten lassen. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass Rückzahlungsansprüche üblicherweise nach sechs Monaten nach Wohnungsrückgabe verjähren.

Sollten Sie Bedenken an der Wirksamkeit Ihrer mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel haben, wenden Sie sich gerne an unsere Kanzlei. Wir beraten Sie gerne.

Aktuelles Urteil zu Schönheitsreparaturen; BGH vom 08.07.2020

Sofern eine unwirksame Klausel vorliegt kann der Mieter einer renoviert übergebenen sich bereits während der Mietzeit an den Vermieter wenden und von diesem die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern. Unklar war bisher, ob dies auch von Mietern unrenoviert übernommener Wohnungen verlangt werden kann.

In seiner neusten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden, dass sofern sich der Zustand einer unrenoviert übergebenen Wohnung seit der Übergabe deutlich verschlechtert hat und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter umgelegt wurden, den Vermieter die Instandhaltungspflicht trifft. Der Mieter kann dann vom Vermieter die Renovierung verlangen, muss sich allerdings anteilig an den Kosten in einem angemessenen Umfang beteiligen.
Wurde die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben, folgt daraus somit nicht, dass Instandhaltungsansprüche des Mieters von vorneherein ausscheiden.

Da eine Wiederherstellung des vertragsgemäßen Anfangszustandes der Wohnung nicht praktikabel ist, ist es alleine sinnvoll die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen.
Da der Mieter dadurch eine Wohnung erhält, die in einem besseren Zustand ist, als bei der Übergabe, ist es gerechtfertigt, dass der Mieter sich an den Kosten für die Renovierung beteiligt, wobei eine Kostenbeteiligung von 50 Prozent als angemessen angesehen wird.

Bickenbach, den 17.07.2020