Mietrecht aktuell – BGH lockert Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB

Als Vermieter ist man hinsichtlich der Geltendmachung einer Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter gut daran beraten, dies bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des jeweiligen Betriebsjahres zu erledigen. Konkret bedeutet dies, dass die Betriebskostenabrechnung für das Betriebsjahr 2010 bis zum 31.12.2011 dem Mieter zugehen muss. Nach Ende dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nämlich gemäß § 556 Abs. 3 S.3 BGB ausgeschlossen, der Mieter kann sich insoweit auf eine Ausschlussfrist berufen. Diese Ausschlussfrist wurde in einem bemerkenswerten Urteil des BGH vom 30.03.2011 gelockert, Az.:VIII ZR 133/10. Die Ausschlussfrist soll laut diesem Urteil jedenfalls dann nicht gelten, wenn dem Vermieter ein Fehler unterlaufen ist, den der Mieter auf den ersten Blick hätte erkennen können. In solchen Fällen soll eine Berufung auf die Ausschlussfrist gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben unzulässig sein.

Fazit: Fraglich wird sein, ob diese Entscheidung geeignet ist, Rechtssicherheit und damit Klarheit zu schaffen. Denn was auf den ersten Blick möglicherweise für den einen leicht erkennbar ist, ist dies für einen anderen unter Umständen nicht. Die Entscheidung birgt Raum für Spekulationen und wird aller Voraussicht nach zu einer Vielzahl von neuen Streitigkeiten führen. Gerade im Wohnraummietrecht sollte Klarheit über das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen und Rechten bestehen. Bemerkenswert ist auch, dass der Inhalt der Entscheidung dem Wortlaut der Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 S.3 BGB nicht zu entnehmen ist. Warum hier durch den BGH eine Ausnahme zur gesetzlichen Ausschlussfrist zugelassen wird, kann nicht nachvollzogen werden und wird zu einer wachsenden Unsicherheit hinsichtlich der Möglichkeit zur Geltendmachung der Ausschlussfrist führen.

Rechtsanwalt Falk Ostmann, Dingeldein • Rechtsanwälte, www.dingeldein.de
Bickenbach, Gernsheim